Le défaut de donner suite à une promesse de vente sans motif rend la partie fautive responsable non seulement des dommages qui sont une suite directe et immédiate de son refus mais aussi de ceux qui n'étaient pas prévisibles à l'époque de la transaction

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La règle générale en matière contractuelle veut que la partie fautive ne soit responsable que des dommages directs, immédiats et prévisibles au moment de la transaction. Reste que l'article 1613 C.c.Q. pose une exception à cette règle lorsque la faute est intentionnelle ou lourde, retirant l'exigence de la prévisibilité. Cela implique que le défaut de donner suite à une promesse d'achat sans la moindre raison engendre l'obligation de payer, entre autres dommages, à la partie adverse des dommages pour les honoraires extrajudiciaires qu'elle a encourus. C'est ce qu'indique l'Honorable juge Donald Bisson dans Thibault c. 7081715 Canada inc. (2014 QCCS 3085).

 

Dans cette affaire, la Demanderesse intente une action en dommages contre les Défendeurs alléguant que la Défenderesse a fait défaut de donner suite à une promesse bilatérale de vente concernant la vente d'un condominium. À l’audience, l’avocat des Défendeurs admet que la Défenderesse a enfreint la promesse et est responsable d’une portion des dommages réclamés. 

 

La question principale à l'égard de la Défenderesse est donc celle de savoir quelle est l'étendue des dommages auxquels a droit la Demanderesse.

 

À la lumière de l'aveu de la Défenderesse, le juge Bisson en vient à la conclusion que la faute de la Défenderesse doit être qualifiée de faute lourde ou intentionnelle et qu'elle donne donc lieu à l'attribution de dommages non prévisibles. Parmi ceux-ci, ont doit inclure le remboursement des honoraires extrajudiciaires encourus par la Demanderesse:

[56]      Dans Gendron c. Duquette, le juge Jolin de la Cour supérieure rappelle ainsi l’état du droit sur la question des dommages prévisibles et imprévisibles : 

32        Le Tribunal est déjà venu à la conclusion que les raisons avancées par M. Duquette pour expliquer son refus, ne lui sont apparues que comme des prétextes de sa part pour se justifier. Même si tel n'était pas le cas, même s'il croyait sincèrement que les deux conditions ne s'étant pas réalisées, il pouvait vendre son terrain à un tiers, il a néanmoins commis un dol. Comme l'a souligné la Cour Suprême dans l'arrêt Zusman, dans un tel cas «il ne peut être de bonne foi» . 

33        Quelle est la sanction de son refus?  

34        Dans l'arrêt Balher précité (EYB 1987-62471), la Cour d'appel nous dit que:   

En toutes circonstances, les dommages-intérêts contractuels ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution d'une obligation, que celle-ci résulte ou non du dol du débiteur (art. 1075 C.C.).  

Si l'inexécution résulte du dol du débiteur, non seulement le créancier a-t-il droit aux dommages-intéréts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au temps où l'obligation a été contractée, mais il a droit en plus aux dommages-intéréts imprévisibles, pourvu toujours que ces dommages soient une suite immédiate et directe de l'inexécution (art. 1074 C.C.).   

35  En refusant de remplir son obligation librement consentie. M. Duquette a commis un dol et il est responsable non seulement des dommages qui sont une suite directe et immédiate de son refus mais aussi de ceux qui n'étaient pas prévisibles à l'époque de la transaction. (soulignements ajoutés) 

[57]      Cette décision a été confirmée par la Cour d’appel, sans commentaire sur ce point. 

[58]      Ainsi, dans le présent cas, puisque Canada Inc. a fait défaut de respecter la Promesse sans raison valable, Canada Inc. est réputée ne plus être de bonne foi au sens de la jurisprudence citée, mais uniquement quant à l’étendue des dommages pouvant être réclamés.  En effet, c’est dans cette circonstance que Canada Inc. est tenue non seulement aux dommages prévisibles, mais aussi aux dommages imprévisibles aux termes de l’article 1613 C.c.Q., dans la mesure où ils sont directs.  Les défendeurs n’ont d’ailleurs pas contesté cet argument présenté par la demanderesse. 

[59]      La demanderesse a donc le droit de réclamer ici non seulement la perte subie (frais de déménagement, entreposage de meubles), mais aussi les dommages imprévisibles tels les honoraires extrajudiciaires encourus et des dommages-intérêts pour inconvénients et perte de jouissance de la vie. 

[...] 

[64]      La demanderesse réclame également un montant de 25 216.19 $ pour les honoraires extrajudiciaires encourus pour faire valoir ses droits devant le Tribunal.  Les défendeurs ne contestent pas son droit à cette réclamation, mais en conteste le quantum, au motif que plusieurs milliers de dollars ont été facturés par l’avocate de la demanderesse pour des avenues procédurales ou des orientations du dossier qui se sont avérées sans objet au procès.  

[65]      Les honoraires extrajudiciaires sont un dommage direct que la jurisprudence accorde spécifiquement dans les cas de résiliation de promesse de vente.  En effet, ce chef de réclamation et son octroi ne reposent pas sur un argument d’abus de droit dans le cadre des procédures, ou même auparavant.

Référence : [2014] ABD 260