L'importance de la preuve en matière d'usage

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le 9 avril 2012, nous attirions votre attention sur une décision de la Cour d'appel qui soulignait l'importance de la preuve à faire en matière d'usage comme méthode d'interprétation des contrats. Nous continuons sur ce thème aujourd'hui en discutant de la décision récente de la Cour du Québec dans l'affaire Projet Pilotte Communication inc. c. Montmorency (2013 QCCQ 11788).

Dans cette affaire, les Demandeurs ont institué des procédures en revendication de certains biens meubles. Ils allèguent qu'ils ont fait l'acquisition de ces biens dans le cadre d'une transaction par laquelle ils ont acheté un immeuble.

 

Le litige tourne donc sur la question de savoir si ces biens meubles, lesquels ne sont pas expressément mentionnés dans l'acte notarié constatant la vente de l'immeuble, font partie de la vente. Un des arguments présentés par les Défendeurs est l'usage. En effet, ils plaident qu'il est d'usage que les biens meubles patrimoniaux doivent être vendus avec l'immeuble.

 

L'Honorable juge Pierre Labbé rejette cette prétention des Défendeurs. Il souligne à cet égard que les Demandeurs n'ont présenté aucune preuve d'un quelconque usage en la matière:

[106]     Aucune preuve d'usage n'a été faite. Cette affirmation ne repose sur aucune preuve. Il est utile de citer à ce sujet le professeur Royer : 

111 – Allégation et preuve de l'usage – Avant l'entrée en vigueur du Code civil du Québec, les tribunaux ont toujours assimilé l'usage à un fait et exigé qu'il soit allégué et clairement établi, sauf dans des circonstances rares et exceptionnelles. Par ailleurs, l'usage est une source de droit. Il peut être compris dans l'expression « droit en vigueur au Québec », énoncée au premier alinéa de l'article 2807 C.c.Q. Théoriquement, l'on pourrait soutenir que le tribunal est tenu de prendre connaissance d'office de l'usage. En pratique, un juge ne peut connaître tous les usages susceptibles d'être invoqués pour interpréter ou compléter une convention. Aussi, sauf dans le cas d'un usage notoire et raisonnablement incontestable, les plaideurs devront continuer d'alléguer et de prouver un usage, c'est-à-dire une pratique constante, répétée, publique, uniforme et générale à laquelle les contractants ont donné une force obligatoire.  

[Références omises]  

[Soulignement ajouté] 

[107]     Par ailleurs, l'article 903 C.c.Q., complété par l'article 48 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil, ne peut soutenir la prétention des défendeurs puisque les biens revendiqués ne sont pas des immeubles par attache au sens de ces dispositions : 

903. Les meubles qui sont, à demeure, matériellement attachés ou réunis à l'immeuble, sans perdre leur individualité et sans y être incorporés, sont immeubles tant qu'ils y restent.  

48. L'article 903 du nouveau code est censé ne permettre de considérer immeubles que les meubles visés qui assurent l'utilité de l'immeuble, les meubles qui, dans l'immeuble, servent à l'exploitation d'une entreprise ou à la poursuite d'activités étant censés demeurer meubles. 

[108]     Dans l'arrêt Béton Laurier du 11 mars 2010, la Cour d'appel a écarté la notion de lien intellectuel dans l'interprétation de l'article 903 C.c.Q. dans les termes suivants : 

[2]    L'appel ne soulève en définitive qu'une seule question, soit celle de savoir si la juge de première instance a commis une erreur déterminante dans son application aux faits du dossier des critères visant à déterminer si les biens étaient immeubles par attache ou réunion matérielle au sens de l'article 903 C.c.Q.  

[3]    Il existe cinq critères pour qu'un meuble, qui n'est pas incorporé à l'immeuble (art. 901 C.c.Q.), soit considéré comme un immeuble par attache ou réunion matérielle au sens de l'article 903 C.c.Q. :  

·        la présence d'un immeuble  

·        une attache ou une réunion matérielle liant le bien à l'immeuble  

·        la conservation de l'individualité du bien et l'absence d'incorporation à l'immeuble  

·        un lien à demeure  

·        une fonction assurant l'utilité de l'immeuble  

[4]    Ce sont là les critères retenus et appliqués par la juge de première instance. Celle-ci retient toutefois que la faille dans la thèse de l'appelante se situe au niveau du critère de l'attache ou de la réunion matérielle des biens à l'immeuble. De son analyse de la preuve, elle conclut que ce lien n'existe pas.  

[5]    L'appelante ne fait pas voir d'erreur dans cette conclusion de la juge de première instance. La preuve démontre que les biens saisis n'étaient que déposés sur le sol, sans y être autrement fixés de quelque manière que ce soit. Le fait qu'ils y demeurent de façon continue, voire permanente, et que certains des biens soient lourds ne permet pas d'occulter l'absence de lien matériel et concret. La simple présence d'un lien intellectuel de rattachement ne suffit plus.  

[Référence omise]

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/1cYqGtn

Référence neutre: [2013] ABD 415