vendredi 18 octobre 2013

Les droits résultant d'un pacte de préférence ne prennent fin qu'une fois la vente à une tierce partie complétée

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le pacte de préférence ou le droit de premier refus semble être, de par sa nature, une occasion unique. C'est à dire qu'il confère généralement une opportunité de faire prioritairement l'acquisition d'un bien meuble ou immeuble. Mais, ce n'est pas nécessairement le cas. Comme le souligne l'Honorable juge Martin Bureau dans l'affaire Cuisines AL inc. c. Gestion Poirier, s.e.n.c. (2013 QCCS 4884), le pacte de préférence subsiste même si on ne l'utilise pas dans le cadre d'une vente proposée si cette même vente ne se concrétise jamais.


Dans cette affaire, la Demanderesse intente une action en passation de titre contre la Défenderesse, invoquant un pacte de préférence stipulé en sa faveur. La Défenderesse conteste ces procédures au motif que le pacte de préférence est éteint, la Défenderesse ayant reçu une offre d'achat il y a quelques années et la Demanderesse n'ayant pas exercé son droit de premier refus à ce moment là.
 
Le juge Bureau rejette la position mise de l'avant par la Défenderesse principalement parce que l'offre d'achat que cette dernière avait reçue n'était pas légitime, ayant été faite par une personne liée au seul motif de forcer la main de la Demanderesse. De toute façon, raisonne le juge Bureau, cette offre n'a pas donné lieu à une vente finale, de sorte que le pacte de préférence existe toujours en faveur de la Demanderesse:
[55] De toute façon, même si la défenderesse était de bonne foi et qu’elle désirait véritablement en 2006 se départir de son immeuble en faveur de sa compagnie sœur, cela ne s’est jamais réalisé. Le Tribunal considère donc, dans ces circonstances, que la demanderesse n’a pas perdu son droit d’acquérir. 
[56] La clause 23 du bail qui accorde à la demanderesse une option d’achat, contient dans sa dernière phrase, les mots suivants : 
« Cette option se terminera si le locataire ne se prévaut pas de son droit de premier refus ci-après stipulé. » 
[57] La clause 24 prévoit quant à elle les modalités en cas d’offre faite au locateur. La dernière phrase de cette clause 24 stipule ce qui suit : 
« À défaut d’informer le locateur dans ledit délai et de la façon précité de son intention de se prévaloir de ce droit d’achat, le locateur aura le droit de donner suite à l’offre en question etl’option d’achat du locataire sera éteinte. »  
(nos soulignements) 
[58] Le Tribunal considère que l’option d’achat du locataire ne peut s’éteindre que si le locateur a donné suite à l’offre reçue, c’est-à-dire s’il a vendu l’immeuble à celui qui lui avait fait une offre et contre laquelle la locataire n’a pas exercé son droit de premier refus. 
[59] Le Tribunal conclut donc que dans le présent cas, puisqu’il n’y a pas eu vente, il n’y a pas eu extinction de l’option d’achat.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/19VeI2q

Référence neutre: [2013] ABD 417

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