vendredi 12 juillet 2013

L'exclusion de la garantie de qualité dans le cadre d'une vente ne répond pas à un vocabulaire précis

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Les articles 1732 et 1733 C.c.Q. permettent à un vendeur (sauf un vendeur professionnel) d'exclure la garantie légale de qualité. La question qui se posait dans l'affaire Mennillo c. Kashi (Succession de) (2013 QCCS 2954) était celle de savoir s'il faut expressément indiquer que la vente est faite au risque et péril de l'acheteur ou si l'on peut accepter une expression équivalente.
 

Dans cette affaire, le Demandeur, alléguant que l'immeuble qu'il a acheté est affecté de vices cachés, intente des procédures en dommages contre la succession du vendeur. Cette dernière conteste l'action pour plusieurs motifs, mais celui qui nous intéresse aujourd'hui est le moyen voulant que les parties ont exclu la responsabilité légale dans l'acte de vente. La clause en question se lit comme suit:
« This sale is made without any warranty other than that of the Vendor’s personal acts. »

L'Honorable juge François P. Duprat doit déterminer si cette clause équivaut à dire que la vente est faite aux risques et périls de l'acheteur. Après analyse, il en vient à la conclusion qu'il n'est pas obligatoire d'utiliser les mots exacts de l'article 1733 C.c.Q. et que l'expression utilisée par les parties ici est équivalente:
[67]        Il est vrai que la clause ne comporte pas de mots équivalents au fait que M. Mennillo et M. Desjardins achetaient à leurs risques et périls.  Toutefois, de l’avis du Tribunal la clause est suffisamment claire en ce qu’elle prévoit que la vente est faite sans aucune garantie, sauf celle découlant des faits personnels du vendeur. 
[68]        Il n’est pas question dans le cas présent de considérer M. Kashi comme un vendeur professionnel qui aurait nécessairement eu connaissance des risques.   
[69]        De l’avis du Tribunal, la clause est suffisamment  claire pour exclure la garantie de qualité.  Il n’y a aucune preuve que M. Kashi, par son fait personnel, aurait caché quoi que ce soit à M. Mennillo ou à M. Desjardins.  De plus, M. Kashi n’a pas fait de représentations relativement à l’état de l’immeuble. 
[70]        Le Tribunal est donc d’avis que M. Mennillo a renoncé à tenir M. Kashi responsable  pour un problème de garantie de qualité de l’immeuble.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/1bydcBQ

Référence neutre: [2013] ABD 278
 

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