vendredi 14 juin 2013

Les connaissances scientifiques de l'époque: une des façons efficaces de repousser la présomption de connaissance qui pèse contre le vendeur professionnel

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Pour obtenir des dommages et intérêts dans une cause pour vices cachés, l'on doit démontrer que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer lesdits vices (cette connaissance n'est pas nécessaire pour obtenir une diminution du prix de vente par ailleurs). Dans le cas d'un vendeur professionnel, le législateur édicte une présomption de connaissance, laquelle est cependant réfragable. Une des façons efficaces pour un vendeur professionnel de repousser la présomption est de faire la preuve des connaissances scientifiques à l'époque pertinente et démontrer qu'il ne pouvait découvrir le vice en conséquence tel que l'illustre l'affaire Mambro c. Pennino (2013 QCCS 2478).



Dans cette affaire, les Demandeurs intentent un recours pour vices cachés et réclament le montant de 73 246,89$ des Défendeurs. Ils allèguent en effet que la résidence qu'ils ont acheté neuve des Défendeurs contient de la pyrite dans sa dalle de béton et qu'il s'agit là d'un vice caché. 
 
Les Défendeurs ne nient pas la présence de pyrite mais prétendent que celle-ci n’est pas la cause des problèmes allégués par les Demandeurs. Subsidiairement, ils plaident qu’il ne s’agit pas d’un vice suffisamment grave qui rend la résidence impropre à son usage ou qui en diminue son utilisation.
 
Après analyse de la preuve pertinente, l'Honorable juge Jean-François Michaud en vient à la conclusion que la présence de pyrite est effectivement un vice caché qui a causé les problèmes des Demandeurs. Ils leur accorde donc une diminution du prix d'achat de la résidence. Il se penche ensuite sur la réclamation en dommages. Il note que les Demandeurs doivent démontrer que les Défendeurs connaissaient ou ne pouvaient ignorer le vice, ce qui est facilité en l'instance par le fait que ces derniers sont des vendeurs professionnels qui sont frappés d'une présomption légale de connaissance.
 
Or, selon le juge Michaud, les Défendeurs réussissent à repousser cette présomption en démontrant que, au moment de la vente de la résidence, la pyrite n'était pas une source de problèmes connue:
[80]        Les demandeurs réclament 20 000 $ à titre de dommages pour les troubles et inconvénients qu’ils ont subis en raison des réparations et de la perte d’usage de leur sous-sol. 
[81]        L’article 1527 du C.c.B.-C. prévoit que le vendeur est tenu aux dommages-intérêts s’il connaissait les vices ou est présumé les connaître. Le vendeur professionnel est présumé connaître le vice. 
[82]        La jurisprudence a déjà considéré comme vendeur professionnel un promoteur immobilier et un constructeur professionnel. 
[83]        En l’espèce, au moment de la construction, les défendeurs ignoraient l’existence de pyrite dans le remblai. Toutefois, compte tenu qu’ils sont des constructeurs professionnels, ils sont présumés connaître l’existence de ce vice.  
[84]        Quant à la présomption de connaissance, celle-ci est réfragable. Dans Samson & Filion c. Davie Shipbuilding & Repairing Co. (The), la Cour suprême du Canada précise que la présomption de connaissance peut être repoussée si le vendeur professionnel démontre qu’il ne pouvait soupçonner l’existence du vice ou le découvrir en prenant toutes les précautions raisonnables. 
[85]        Il est bien établi qu’en 1986 ce phénomène de la pyrite n’était pas connu, ni documenté. Il ne l’a été qu’à la fin des années 1990. Le Tribunal retient qu’il était impossible pour les défendeurs de découvrir ce vice ou même d’en soupçonner l’existence au moment de la vente. 
[86]        Dans les circonstances, le Tribunal conclut que les défendeurs ont réussi à repousser la présomption. La réclamation pour dommages et intérêts est donc rejetée.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/12Uivee

Référence neutre: [2013] ABD 238

Autre décision citée dans le présent billet:

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