vendredi 8 mars 2013

En matière de passation de titre, la mise en demeure n'est pas nécessaire lorsque la partie adverse a déjà clairement indiqué son refus

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Un des thèmes que nous couvrons souvent sur le blogue est la grande libéralisation récente des conditions préalables à l'institution d'une action en passation de titre (ce qui est, à mon humble opinion, une bonne chose). En effet, si jadis les tribunaux se sont montrés rigides et formalistes, ce n'est certainement pas le cas. La plus récente démonstration de cette réalité se retrouve à l'affaire Li c. Li (2013 QCCS 895) où l'Honorable juge Danielle Grenier indique que le défaut par la partie demanderesse d'expédier une mise en demeure n'est pas fatal au recours puisque la partie adverse avait déjà clairement dénoncé son refus de passer titre.
 

Dans cette affaire, les Demandeurs intentent une action en passation de titre. Les Défendeurs contestent celle-ci pour plusieurs motifs, dont l'absence de mise en demeure.
 
La juge Grenier ne retient pas ce reproche, notant que les Défendeurs eux-mêmes, dans la mise en demeure qu'ils avaient envoyés aux Demandeurs, adoptaient la position ferme que la promesse d'achat était maintenant nulle. Dans ce contexte, nulle besoin d'envoyer une mise en demeure:
[31] La deuxième question consiste à déterminer si les défendeurs peuvent demander le rejet de l’action au motif que les formalités essentielles à sa réception n’ont pas été respectées par les demandeurs.  
[32] Ils invoquent : 1) l’absence de mise en demeure formelle avant l’institution des procédures; 2) l’absence d’un projet d’acte de vente signé par les demandeurs; 3) l’absence de consignation du prix de vente.  
[33] Les demandeurs plaident que l’acte de vente qu’ils ont fait préparer par un notaire en août 2010, a été transmis aux défendeurs sans que ces derniers ne se manifestent d’une quelconque façon, qu’ils ont suffisamment de liquidités pour obtenir un prêt de la Banque Toronto-Dominion et qu’ils s’engagent à déposer au dossier de la Cour un nouvel acte de vente notarié et signé par eux et à déposer dans le compte en fidéicommis de leurs avocats une somme équivalente au prix de vente convenu en 2009 et ce, dans un délai de dix jours. 
[34] La mise en demeure que les défendeurs ont transmise aux demandeurs en mars 2010 démontre que leur position est ferme et sans équivoque : la promesse d’achat est nulle et ils peuvent mettre l’immeuble en vente comme bon leur semble (P-5). Dans ce contexte, l’absence de mise en demeure formelle de la part des demandeurs ne constitue pas un empêchement à la recevabilité de l’action en passation de titre.
Finalement, la juge Grenier souligne que le formalisme de jadis en matière de passation de titre ne trouve plus écho dans la jurisprudence récente:
[38] Les difficultés de forme associées à l’action en passation de titre ont fait couler beaucoup d’encre dans le passé. Cet attachement scrupuleux au formalisme a été abandonné au profit d’un pragmatisme qui s’accorde mieux avec un courant juridique moderne et libéral amorcé dans l’arrêt Houlachi. Depuis cet arrêt, la jurisprudence admet volontiers que la finalité des pré-requis de l’action en passation de titre est d’assurer qu’un contrat dûment signé par l’acheteur et le prix d’achat convenu entre les parties seront disponibles lors du jugement final accueillant l’action en passation de titre.  C’est exactement ce qui s’est produit en l’espèce. Un contrat signé par l’acheteur a été versé au dossier pendant le délibéré et une somme de 400 000 $ a été déposée dans le compte en fidéicommis des avocats des demandeurs pendant le délibéré. 
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/10huJHz

Référence neutre: [2013] ABD 97

2 commentaires:

  1. Merci Me Reno pour cette précision, en un clic j'ai trouvé ma réponse!

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  2. Un plaisir.

    Bonne journée,

    Karim Renno

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