par Karim Renno
Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.
En créant l'hypothèque légale de la construction, le législateur a conféré des droits puissants aux personnes qui participent à la construction ou la rénovation d'un immeuble. Par ailleurs, cette protection vaut seulement pour la plus-value donnée à l'immeuble suite à ces travaux de sorte que le coût des travaux n'est pas une considération pertinente comme l'indique l'affaire Gestion Michel Bélanger inc. c. O de Mer Propulsion inc. (2011 QCCS 1827).
La Demanderesse conteste l'état de collocation préparé suite à la vente sous contrôle de justice d'un immeuble, qui attribue un rang antérieur à deux hypothèques légales de la construction en faveur d'une créancière pour un montant de 589 193.66 $. Le débat devant l'Honorable juge Catherine Mandeville consiste à déterminer si les travaux effectués par cette créancière ont donné une plus-value à l'immeuble et, dans l'affirmative, le montant de celle-ci.
La Demanderesse conteste l'état de collocation préparé suite à la vente sous contrôle de justice d'un immeuble, qui attribue un rang antérieur à deux hypothèques légales de la construction en faveur d'une créancière pour un montant de 589 193.66 $. Le débat devant l'Honorable juge Catherine Mandeville consiste à déterminer si les travaux effectués par cette créancière ont donné une plus-value à l'immeuble et, dans l'affirmative, le montant de celle-ci.
La Demanderesse produit une expertise pour quantifier la plus-value, dans laquelle il en est venu à la conclusion que celle-ci est inexistante. La créancière fait reproche à cet expert de ne pas avoir pris en considération le coût des travaux dans l'évaluation de la plus-value. La juge Mandeville, au contraire, opine que l'expert a eu tout à fait raison de se faire:
[35] L'expert Prévost estime la valeur de l'Immeuble dans une fourchette de 560 000 $ à 680 000 $. Ceci étant, la preuve révèle qu'après avoir cherché à vendre l'Immeuble à une industrie ayant des besoins similaires de production à ceux liés par les améliorations apportées par les travaux de Steco, pendant la période d'avril 2008 à septembre 2009, la meilleure offre obtenue a été au montant de 675 000 $.
[36] Steco reproche à l'expert Prévost de ne pas avoir consulté les factures afin d'estimer la valeur des travaux qu'elle a réalisés.
[37] Selon le Tribunal, ce reproche est injustifié, dans la mesure où ce qu'il faut déterminer c'est la valeur de la plus-value qui aurait globalement été conférée par les travaux à l'Immeuble.
[38] Le Tribunal croit que l'expert Prévost s'est posé la bonne question, à savoir s'il y avait eu une réelle augmentation de valeur marchande, ce à quoi il a répondu par la négative. Il conclut que les travaux effectués par Steco étaient à ce point spécifiques à l'usage de l'entreprise d'embouteillage qu'ils ont mené à des améliorations « clé en main » qui n'apportaient pas de réelle valeur sur le marché des bâtisses industrielles légères/commerciales dans le secteur visé.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/gfUinF
Référence neutre: [2011] ABD 132
Aucun commentaire:
Publier un commentaire
Notre équipe vous encourage fortement à partager avec nous et nos lecteurs vos commentaires et impressions afin d'alimenter les discussions à propos de nos billets. Cependant, afin d'éviter les abus et les dérapages, veuillez noter que tout commentaire devra être approuvé par un modérateur avant d'être publié et que nous conservons l'entière discrétion de ne pas publier tout commentaire jugé inapproprié.