mercredi 20 avril 2011

Hypothèque légale de la construction: le coût des travaux n'est pas une considération pertinente

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

En créant l'hypothèque légale de la construction, le législateur a conféré des droits puissants aux personnes qui participent à la construction ou la rénovation d'un immeuble. Par ailleurs, cette protection vaut seulement pour la plus-value donnée à l'immeuble suite à ces travaux de sorte que le coût des travaux n'est pas une considération pertinente comme l'indique l'affaire Gestion Michel Bélanger inc. c. O de Mer Propulsion inc. (2011 QCCS 1827).


La Demanderesse conteste l'état de collocation préparé suite à la vente sous contrôle de justice d'un immeuble, qui attribue un rang antérieur à deux hypothèques légales de la construction en faveur d'une créancière pour un montant de 589 193.66 $. Le débat devant l'Honorable juge Catherine Mandeville consiste à déterminer si les travaux effectués par cette créancière ont donné une plus-value à l'immeuble et, dans l'affirmative, le montant de celle-ci.

La Demanderesse produit une expertise pour quantifier la plus-value, dans laquelle il en est venu à la conclusion que celle-ci est inexistante. La créancière fait reproche à cet expert de ne pas avoir pris en considération le coût des travaux dans l'évaluation de la plus-value. La juge Mandeville, au contraire, opine que l'expert a eu tout à fait raison de se faire:
[35] L'expert Prévost estime la valeur de l'Immeuble dans une fourchette de 560 000 $ à 680 000 $. Ceci étant, la preuve révèle qu'après avoir cherché à vendre l'Immeuble à une industrie ayant des besoins similaires de production à ceux liés par les améliorations apportées par les travaux de Steco, pendant la période d'avril 2008 à septembre 2009, la meilleure offre obtenue a été au montant de 675 000 $.
[36] Steco reproche à l'expert Prévost de ne pas avoir consulté les factures afin d'estimer la valeur des travaux qu'elle a réalisés.
[37] Selon le Tribunal, ce reproche est injustifié, dans la mesure où ce qu'il faut déterminer c'est la valeur de la plus-value qui aurait globalement été conférée par les travaux à l'Immeuble.
[38] Le Tribunal croit que l'expert Prévost s'est posé la bonne question, à savoir s'il y avait eu une réelle augmentation de valeur marchande, ce à quoi il a répondu par la négative. Il conclut que les travaux effectués par Steco étaient à ce point spécifiques à l'usage de l'entreprise d'embouteillage qu'ils ont mené à des améliorations « clé en main » qui n'apportaient pas de réelle valeur sur le marché des bâtisses industrielles légères/commerciales dans le secteur visé.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/gfUinF

Référence neutre: [2011] ABD 132

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