La personne qui ne mène pas à conclusion une offre d'achat peut être tenu responsable des dommages causés au courtier inscripteur si elle a agit sans motif jugé sérieux ou encore en invoquant un prétexte pour ne pas acheter

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Quelles sont les circonstances dans lesquelles un promettant-acheteur sera tenu de payer courtier immobilier sa commission nonobstant l'achoppement de la transaction? C'est précisément de cette question que traite l'Honorable juge Suzanne Hardy-Lemieux dans l'affaire Re/Max Capitale (1983) Inc. c. Gestion et Immeubles Orléans inc. (2011 QCCS 80).


Dans le contexte d'une promesse d'achat-vente, la Demanderesse réclame à la Défenderesse le paiement de la commission qui lui est due. La Demanderesse soutient que si la transaction conclue ne se concrétise pas par la suite, la Défenderesse en est seule responsable puisqu'elle ne prend pas tous les moyens à sa disposition pour obtenir le financement requis. C'est dans ces circonstances qu'elle doit payer la commission qui est due.

La Défenderesse nie devoir quelque somme que ce soit à la Demanderesse, ajoutant que la transaction est devenue impossible en raison du sous-financement obtenu suite à l'évaluation de la juste valeur marchande de l'immeuble. Un représentant de la Demanderesse ayant mentionné à la Demanderesse avoir des évaluations de la valeur marchande de l'immeuble commercial variant entre 1,700,000$ et 1,735,000$, c'est sur cette base que la Défenderesse fait une offre d'achat à 1,700,000$. La juste valeur marchande établie pour l'immeuble, à la fin du mois de juillet 2008, n'est que de 1,350,000$.

La juge Hardy-Lemieux pose d'abord les principes juridiques applicables:

[45] Les tribunaux ont, à plusieurs reprises, énoncé les principes qui s'appliquent en cette matière.

[46] Ainsi, la Cour d'appel, dans l'arrêt Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia Inc., réitère qu'il y a lieu d'analyser le comportement du promettant acheteur pour déterminer si son comportement est celui d'une personne raisonnable vis-à-vis les tiers. La Cour d'appel précise que lorsque le promettant acheteur «refuse de remplir ses obligations contractuelles envers le vendeur sans motif jugé sérieux ou encore en invoquant un prétexte pour ne pas acheter, un promettant acheteur pourra être tenu responsable des dommages causés au courtier inscripteur».

[47] La Cour d'appel cite avec approbation les propos de monsieur le juge Bernard Gratton tenus dans le jugement Re/Max Métro Saint-Lambert Inc. c. Sylva où ce dernier, constatant que le promettant acheteur n'a pu obtenir les fonds requis pour concrétiser la transaction, mentionne que:

«Son attitude, décrite par lui-même, tant lors de la visite que postérieurement à celle-ci, démontre ce que j'ai appelé au début une insouciance et une désinvolture qui sont source d'obligations quasidélictuelles. Si la transaction n'est pas intervenue c'est par sa faute, pour ne pas s'être assuré de la disponibilité des fonds ou d'un délai conditionnel lui permettant de renoncer à l'achat.

Bien que, comme je le mentionne ci-haut, le lien contractuel n'existe pas directement avec le défendeur, je suis d'opinion que, dans ces circonstances particulières et spécifiques, il a fait montre d'une incurie et d'une insouciance qui sont source de droit et ainsi la demanderesse Re/Max Métro Saint-Lambert Inc. a droit au montant de 36 000$ qu'elle réclame.»

En l'instance, son analyse de la preuve la convainc que c'est l'insouciance et la négligence de la Défenderesse qui a causé l'achoppement de la transaction. Ainsi, elle condamne la Défenderesse à payer la commission prévue:

[97] Dans ces circonstances, le Tribunal est d'avis que Gestion, par son unique actionnaire monsieur Ferland, empêche volontairement la conclusion de la vente. La désinvolture, l'incurie et la négligence de monsieur Ferland dans les démarches déjà décrites concernant la transaction, engagent la responsabilité de Gestion envers Re/Max.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/eXyrv2

Référence neutre: [2011] ABD 31

Autres décisions citées dans le présent billet:

1. Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia Inc., J.E. 2009-87 (C.A.).

2. Re/Max Métro Saint-Lambert Inc. c. Silva, (1993) AZ-50427186 (C.S.).