Des travaux commandés par un locataire ne peuvent donner lieu à une hypothèque légale de la construction sur l'immeuble

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l/s.r.l.

Des travaux commandés par un locataire peuvent-ils donner lieu à une hypothèque légale de la construction? C’est une des questions dont était saisie la Cour supérieure du Québec dans Centre d'isolants Calomat inc. c. Plomberie Fury inc. (2010 QCCS 3425).


Dans cette affaire, l’Honorable juge Michèle Monast traite d’une demande de radiation de l’inscription d’hypothèques légales au registre foncier pour garantir le paiement de créances totalisant respectivement 756 264,66 $ et 288 752,69 $ en faveur de deux entreprises se spécialisant dans les travaux de mécanique du bâtiment et de réfrigération. Ses travaux ont été réalisés à la demande expresse d’une entreprise locatrice de l’immeuble commercial ainsi grevé.

La demanderesse présente des requêtes en radiation d'inscriptions au motif que les hypothèques légales ont été publiés sans droit. Elle admet que les travaux ont été exécutés, mais elle plaide que ces travaux ne donnaient pas ouverture à des hypothèques légales parce qu'ils n'ont pas été réalisés à sa demande et qu'ils n'ont pas conféré de plus-value à son immeuble. Pour leur part, les défenderesses allèguent que les travaux ont été faits à la connaissance, au bénéfice et avec l’autorisation préalable de la demanderesse.

Après une revue admirable de la jurisprudence pertinente, la juge Monast rappelle qu’on ne peut, sauf circonstances exceptionnelles, prétendre à une hypothèque légale de la construction pour des travaux demandés par un locataire :

[51] Il a déjà été décidé que les travaux exécutés à la demande du locataire ne donnaient pas ouverture à l'hypothèque légale même s'ils étaient exécutés à la connaissance et avec l'approbation du propriétaire. Dans l'affaire Kolomeir, la Cour suprême a examiné cette question à la lumière des articles 2013 et suivants du Code civil du Bas-Canada et a conclu comme suit :

En règle générale le locataire d'un immeuble qui, pour son propre compte, effectue des travaux de construction, en apporte des améliorations aux lieux loués n'agit pas en tant que constructeur et n'engage pas le ropriétaire des lieux vis-à-vis l'entrepreneur ou le sous-entrepreneur.

Ceux qui contractent avec le locataire ne peuvent prétendre à un privilège sur tel immeuble à moins qu'ils aient contracté directement avec le proprio. Il leur appartient plutôt de s'assurer de la solvabilité du locataire pour le coût des travaux ainsi effectués à la réquisition et pour le compte de ce dernier.

[52] Les commentaires du ministre de la Justice sur l'article 2726 C.c.Q. à l'occasion de la réforme du Code civil et de l'entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994 vont dans le même sens :

Cet article reprend substantiellement et en faveur des mêmes personnes les dispositions contenues aux articles 2013, 2013a, 2013d al.1, 2013e al.1 et 2013f al1. C.C.B.C. avec cependant quelques modifications, dont la plus importante est la transformation du privilège ouvrier en hypothèque légale.

[…]

L'article précise que l'hypothèque légale n'est acquise qu'en raison des travaux demandés par le propriétaire de l'immeuble, ce qui comprend également les titulaires de démembrements aliénables de la propriété, à l'exclusion des servitudes et qui exclue aussi les travaux demandés par le locataire.

[53] Notre Cour s'est également prononcée sur cette question à quelques reprises.

[54] Dans Marfoglia Construction inc. c. 3088-1155 Québec inc., la juge Lemelin écrit que «le fait que les travaux soient demandés par un locataire est fatal et ne confère pas le droit à l'hypothèque».

 

De plus, selon la juge Monast, le fait que le propriétaire de l’immeuble ait été informé des travaux ne change pas le syllogisme juridique :

[55] Dans RNG Pro-Tech inc. c. Cima, le juge Jasmin rappelle que «le propriétaire et le constructeur doivent être liés par un contrat pour que ce dernier puisse valablement publier une hypothèque légale sur l'immeuble du propriétaire». Il mentionne que le simple fait que le propriétaire ait connaissance des travaux n'est pas suffisant pour créer une obligation de paiement au bénéfice du constructeur parce que «la simple connaissance du contrat par le propriétaire n'équivaut pas à la dénonciation exigée à l'article 2728 du Code civil du Québec».

Complétant sa revue des principes juridiques applicables, elle souligne par ailleurs les circonstances exceptionnelles où des travaux commandés par le locataire peuvent donner ouverture à une hypothèque légale :

[56] Exceptionnellement, il est possible de considérer que les travaux ont été exécutés à la demande du propriétaire même si, dans les faits, ils ont été requis par le locataire, s'il existe un contrat de mandat ou de construction entre le propriétaire et le locataire.

[…] 

[62] En l'absence d'un mandat ou d'un contrat de construction entre le propriétaire et le locataire, les travaux effectués à la demande du locataire ne donneront pas ouverture à l'hypothèque légale de construction sur l'immeuble du propriétaire sauf si la preuve démontre que le locataire est en réalité l'alter ego du propriétaire et que sa personnalité juridique distincte est invoquée uniquement pour empêcher que les tiers puissent faire valoir leurs droits sur l'immeuble.

Concluant finalement de la preuve présentée devant elle que ce n’est pas la demanderesse qui a commandé les travaux (bien qu’elle en était informée et qu’elle les a même approuvés), qu’il n’existait pas de contrat de construction ou de mandat entre la demanderesse et sa locatrice et que ces mêmes compagnies ne sont pas des alter egos, la juge Monast ordonne la radiation des inscriptions.

Référence : [2010] ABD 57