C'est l'intention d'une partie au moment de la formation d'un contrat qui détermine s'il était passé dans le cours normal des activités d'une entreprise

par Karim Renno

Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'expression "cours des activités d'une entreprise", que l'on retrouve à l'article 2862 C.c.Q. a fait couler beaucoup d'encre en jurisprudence et en doctrine. Le courant aujourd'hui fortement majoritaire indique que l'exception à la prohibition de faire de la preuve testimoniale prévue à cet article ne s'applique que lorsque l'acte est passé dans le cours "normal" des activités d'une entreprise (voir notre billet de l'an dernier à cet effet: http://bit.ly/PkE40f). Or, reste la question de savoir à quel moment se situer pour faire cette détermination. Est-ce l'intention au moment de la formation du contrat ou l'ultime réalité qui détermine si un acte a été passé dans le cours normal des activités d'une entreprise? L'affaire Amiri c. Tradition Devbec Inc. (2011 QCCS 4934) répond à cette question.


La Défenderesse est une compagnie de développement immobilier. Il achète l'immeuble dont il est question dans cette affaire avec l'intention initiale d'y construire un immeuble. Cependant, son projet ne se concrétisera jamais. Elle loue l'immeuble pendant 21 ans, avant de décider de le mettre en vente.

La Défenderesse s'objecte à la preuve testimoniale que le Demandeur entend présenter quant à une entente verbale pour lui vendre l'immeuble. Ce dernier rétorque qu'il s'agit d'un acte passé dans le cours normal des activités de la Défenderesse. L'Honorable juge Israel Mass est d'accord:

[8] The Court acknowledges that Defendant originally purchased the property, an empty lot, with the intention of ultimately erecting a building on it but that it did not do so and merely rented out the property for 21 consecutive years, after which it decided to abandon its intention to build and put the property up for sale.

[9] The property was originally purchased for real estate development.

[10] The Court is satisfied that the exception of "in the ordinary course of business" is sufficiently broad as to include the ultimate sale of the property when, after 21 years of leasing it out, Defendant, a real estate development corporation, decided not to develop the property itself as originally envisaged but to sell it to another real estate developer.

[11] Accordingly, proof by testimony of the alleged juridical act forming the basis of the objection is permissible under Art. 2862 C.C.Q. and the objection must be dismissed.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/rtTfnY

Référence neutre: [2011] ABD 310