Lorsqu'un entrepreneur traite directement avec le propriétaire, la dénonciation écrite de l'article 2728 C.c.Q. n'est pas nécessaire même lorsque le contrat est signé avec une autre personne

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 2728 C.c.Q. impose à l'entrepreneur qui n'a pas contracté directement avec le propriétaire de lui dénoncer par écrit l'existence de son contrat afin de pouvoir bénéficier d'une hypothèque légale de la construction. Dans l'affaire Gestion immobilière DCFA inc. c. Dubé (2015 QCCA 25), la Cour d'appel devait traiter de la question intéressante de savoir si cette obligation de dénonciation en faveur du propriétaire existe même lorsque le propriétaire est l'alter ego de la personne qui a contracté avec l'entrepreneur.

 

Dans cette affaire, l'Appelante se pourvoit contre un jugement qui a ordonné la radiation de son hypothèque légale de la construction au motif que l'Appelante n'avait pas dénoncé son contrat au propriétaire conformément à l'article 2728 C.c.Q.

L'Appelante fait valoir que le juge de première instance s'est mal dirigé puisque le propriétaire de l'immeuble où ont eu lieu les travaux est l'alter ego de la compagnie qui lui a donné le contrat pertinent.

 

Au nom d'un banc unanime, l'Honorable juge Martin Vauclair est d'avis que l'appel doit être accueilli. Bien que le juge Vauclair n'accepte pas nécessairement la proposition voulant qu'un avis écrit ne doive pas être donné à chaque fois que l'on a affaire à un alter ego, il indique que lorsque la trame factuelle démontre clairement que le propriétaire était essentiellement partie au contrat, un avis ne sera pas nécessaire:

[35]        Les faits mènent à la conclusion inéluctable que l’appelante faisait affaire avec le propriétaire, ou alternativement qu’elle avait toutes les raisons de le croire. La facturation à 9047 n’était rien d’autre que le processus habituel utilisé par Dubé pour ses projets de rénovations ou de construction. Ainsi, que les factures aient été adressées à 9047 plutôt qu’à Dubé n’est pas, à mon avis, déterminant dans les circonstances. 

[36]        Ce n’est pas tant le statut d'alter ego qui est ici déterminant. Un juge est probablement justifié d'y apporter une attention particulière, mais il se présentera des cas où, malgré tout, la dénonciation écrite sera nécessaire comme, à titre d’exemple, lorsqu’un entrepreneur général voit aux achats et à l’embauche de sous-traitants. Bref, il s’agit d’un examen au cas par cas. 

[37]        Je peine à trouver une distinction fondamentale avec la situation qui prévalait dans l’affaire Industries Fermco. Il est vrai que la dénonciation écrite prévue à l’article 2728 du C.c.Q. remplit un double rôle. D'abord, informer un propriétaire de l'intention du sous-entrepreneur d'invoquer son privilège si l'entrepreneur général ne le paie pas. En second lieu, le propriétaire peut ainsi prévoir des retenues sur les sommes dues à l’entrepreneur pour satisfaire le sous-entrepreneur. Toutefois, comme le rappelait la Cour suprême, lorsque le « fournisseur de matériaux … traite directement avec le propriétaire, aucun avis n’est requis ».  

[...] 

[39]        Ainsi, à l’instar de l’affaire Fermco, je suis d’avis que la dénonciation écrite n’était pas nécessaire dans la situation particulière qui prévalait entre l’appelante et Dubé. C’est à tort, avec égards, que le juge conclut que Dubé n’est pas impliqué à titre de propriétaire dans la relation contractuelle et cette erreur justifie l’intervention de la Cour.

Référence : [2015] ABD 26