La demeure de par les termes d'un bail commercial ne peut mener à la résiliation extrajudiciaire de celui-ci

par Karim Renno
Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Introduite par le Code civil du Québec, la résiliation extrajudiciaire d'un contrat reste une matière sur laquelle jurisprudence s'est assez peu prononcé. C'est pourquoi nous attirons votre attention aujourd'hui sur la récente décision de l'Honorable juge Gérard Dugré dans l'affaire Complex Jean-Talon West Inc. c. 2974100 Canada inc. (2011 QCCS 27).


Dans cette affaire, les parties sont liées au terme d'un bail commercial. Ce bail prévoit que la Défenderesse sera en demeure automatiquement par l'effet de l'écoulement du temps en cas de manquements à certaines obligations prévues au bail. Le 4 février 2009, la Demanderesse, par l’entremise de ses procureurs, avise la Défenderesse qu’elle exerce son droit de mettre fin ipso facto, unilatéralement et extrajudiciairement au bail avec effet immédiat conformément à l’art. XXII du bail, puisque la Défenderesse est, selon elle, en défaut de respecter ses obligations en vertu du bail. La Défenderesse conteste le tout et fait valoir que la Demanderesse ne pouvait se prévaloir du mécanisme de résiliation extrajudiciaire prévu au Code civil.

Le juge Dugré rappelle d'abord que l'article 1597 C.c.Q. stipule clairement qu'une partie à un contrat peut être en demeure de par les termes mêmes du contrat. Cependant, ce n'emporte pas nécessairement que la Demanderesse peut se prévaloir de la résiliation extrajudiciaire du bail en l'instance, puisqu'une telle résiliation n'est ouverte que dans les cas de demeure de plein droit selon l'article 1605 C.c.Q.:

[50] Avant de poursuivre plus avant, il convient d’énoncer, sous forme de propositions juridiques, les principes sur lesquels les conclusions du Tribunal sont fondées :

a) le droit de résiliation unilatérale extrajudiciaire d’un bail commercial existe bel et bien en droit civil québécois : art. 1605 C.c.Q.; 9051-5909 Québec Inc. c. 9067-8665 Québec Inc.;

b) les parties peuvent, dans le bail commercial, exclure la nécessité d’une mise en demeure écrite préalable : art. 1605 C.c.Q.;

c) cependant, les parties ne peuvent, par stipulation dans le bail, exclure que le débiteur doive être en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, selon l’art. 1597 C.c.Q. : arts. 1605 et 1598 C.c.Q.;

d) le débiteur doit être en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, au moment de la résiliation unilatérale extrajudiciaire du bail puisque la preuve doit en être faite et, logiquement, pour qu’une telle preuve puisse être faite, il faut que le cas de demeure de plein droit existe au moment de l’exercice du droit à la résiliation extrajudiciaire;

Par ailleurs, il n'est pas trop tard, selon le juge Dugré, de faire la preuve d'un des cas de demeure de plein droit. Malheureusement pour la Demanderesse, le juge Dugré en vient à la conclusion qu'il n'y a pas de telle preuve dans ce dossier et il rejette l'action:

[71] Les cas où Canada est en demeure de plein droit (« in default by operation of law ») sont prévus à l’art. 1597 C.c.Q. dont le texte est reproduit ci-dessus. En l’espèce, Jean-Talon a l’obligation et le fardeau de prouver l’un de ces six cas.

[72] Distillés à leur plus simple expression, ces six cas de demeure de plein droit peuvent être exprimés ainsi :

a) lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement par le débiteur que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler;

b) lorsqu’il n’a pas exécuté immédiatement l’obligation alors qu’il y a urgence;

c) lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire;

d) lorsqu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation;

e) lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation (répudiation de l’obligation); et

f) lorsqu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée quand il s’agit d’une obligation à exécution successive.

[73] Jean-Talon a-t-elle prouvé la survenance d’un de ces cas au moment où elle a exercé son droit à la résiliation extrajudiciaire le 4 février 2009?

[74] Le Tribunal conclut, à la lumière de l’ensemble de la preuve, qu’une réponse négative s’impose à cette question.

Référence : [2011] ABD 16