La déclaration de copropriété est un document contractuel et elle doit être interprétée en conséquence

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Court billet cet après-midi pour discuter d'un sujet dont on ne parle pas assez souvent sur le blogue, i.e. la copropriété. Dans l'affaire Dubois c. 7024231 Canada inc. (2014 QCCS 1800), l'Honorable juge Luc Lefebvre nous rappelle que la déclaration de copropriété est un contrat et doit être interprété en conséquence même si elle a été rédigée par une seule personne.

 

Dans cette affaires, les Requérants recherchent l'émission d'une injonction permanente contre les Intimées alléguant que ces dernières exploitent un commerce non permis par la déclaration de copropriété. En effet, les Requérants plaident que le commerce est une restaurant/bar, alors que les Intimées prétendent qu'il s'agit d'un café/bistro.

Pour trancher le litige, le juge Lefebvre doit d'abord interpréter la déclaration de copropriété. À ce chapitre, il souligne qu'il s'agit d'un contrat et que son interprétation répond donc aux principes d'interprétation contractuelle:

[34] Même s’il fallait admettre que la clause 95.14 est ambiguë, il faudrait alors s’en remettre aux règles d’interprétation. Une déclaration de copropriété est de nature contractuelle. C’est d’ailleurs ce que la Cour d’appel nous rappelle dans Lord c. Construction Serric inc. Dans ce jugement, la juge Bich écrit : 

« 83 Par ailleurs, afin de déterminer le sens véritable d'une clause de la déclaration de copropriété, il faut, comme en matière contractuelle ordinaire, tenir compte, selon l'article 1426 C.c.Q., " de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée" de même que des usages, le cas échéant. […] » 

[35] En l’espèce, nous sommes en présence d’une déclaration de copropriété où il n’y a qu’un seul déclarant, soit Bertrand Leboeuf, le promoteur qui signe pour et au nom de « Le Phénix Notre-Dame inc. » alors propriétaire de tout l’immeuble. 

[36] Dans Krebs, es qualité c. Paquin, le juge Greenberg devait interpréter une clause d’une déclaration de copropriété signée par la déclarante alors seule propriétaire de l’immeuble. Le juge Greenberg écrit : 

« 39 Donc, il nous appert qu'en principe la déclaration de copropriété revêt un caractère obligatoire statutaire. Pourtant, il faut l'interpréter, et ceci se fait comme dans le cas d'un contrat.  

40 Or, lorsqu'on interprète un contrat qui est bilatéral, trilatéral ou multi-latéral, où il y a ambiguïté, il faut discerner l'intention commune des parties.  

41 Cependant, parce qu'en l'espèce la Déclaration de Copropriété est un acte notarié unilatéral, il s'agit de déterminer l'intention de la déclarante, Gendev. » 

[37] Dans Shaughnessy Village Realties Inc. c. The Syndicate of the Co-Owners of Complexe Du Fort, il fallait là aussi interpréter une clause d’une déclaration de copropriété. Par contre, dans cette affaire, il y avait trois déclarants, dont deux adoptaient la même interprétation. La Cour d’appel écrit :  

« 29 D'ailleurs, parlant d'associé minoritaire, et cela est crucial, il faut voir que la détermination de l'intention commune et véritable des "parties" relève ici d'une gymnastique assez particulière. En effet, ce qu'on recherche en réalité, c'est l'intention du déclarant, Complexe du Fort inc., société qui, à l'époque pertinente (c'est-à-dire en juillet 1993), réunit trois associés : Weloga Corporation (ayant cause de l'appelante), Astral inc. et un ayant cause de Groupe GCL4. Ensemble, les deux premiers associés sont majoritaires et n'ont aucune objection à la présence des deux enseignes litigieuses.  

Bien au contraire, l'enseigne Ste-Catherine, apposée sur l'immeuble en 1992, l'a été avec le consentement de ces deux associés.  

30 Doit-on alors conclure que l'intention du déclarant était celle de ses associés majoritaires? Il y a une certaine logique à répondre à cette question par l'affirmative et à conclure que l'intention du déclarant ne pouvait coïncider avec la seule volonté de Groupe GCL, partenaire minoritaire. […] »

Référence : [2014] ABD 174